Kui palju raha peaks maja maha panema?

Kui palju raha peaks maja maha panema?
Kui palju raha peaks maja maha panema?

Video: Kui palju raha peaks maja maha panema?

Video: Kui palju raha peaks maja maha panema?
Video: Jooga täielik juhend 2024, Märts
Anonim
Mitte igaühel pole luksust, et maksta rohkem kui 20% kodu. Aga kui teete, kuidas te otsustate, kui suur on sissemakse? See on küsimus, mille hiljuti lugesime Kevinilt:
Mitte igaühel pole luksust, et maksta rohkem kui 20% kodu. Aga kui teete, kuidas te otsustate, kui suur on sissemakse? See on küsimus, mille hiljuti lugesime Kevinilt:

Siin on meil:

Tere Rob

Mu naine ja mina valmistume uue kodu ostmiseks ja mul on küsimusi rahastamise kohta. Teeme vähemalt 20% sissemakse, kuid oleme arutelus lisaraha maha panemise üle, selle asemel, et hoida seda raha mõnevõrra meile hädaolukorras. Meil on veel umbes 50 000 töötajat, kes töötavad 20% alla. Püüame endale nii palju maja kui võimalik ja maksimeerida, vähendades samal ajal ka mõningaid raha erakorralise fondi saamiseks.

Hüpoteetilised parameetrid: Ostuhind: 300K Tähtaeg: 30 aastat Intress: oletada 4,2% Maksud ja kindlustus: 6K aastas

Minu küsimus on see: Võimalused tunduvad olevat 1) maksta pangale lisaraha, 2) maksta punkte, et vähendada meie intressimäära ja laenu maksumust, või 3) investeerida täiendava sissemakse raha üle 20%. Ma ei mõista väga 2. võimalust ega seda, kuidas kulusid ja tulusid tõesti hinnata.

Samuti juhtus mulle, et ülaltoodud laenude puhul vähendaks veel 50 000 dollarit makse vaid 244 dollarit kuus. Kui ma investeerin 50 000-ni 9-protsendiliseks üle 30 aasta ja võta maja suunas tagasi 350 USD kuus, siis lõpuks maha lõpuks 95 000 dollarit ja vähendatud maja makset. Kui ma investeerin 50 000-ni, et teenida 9%, kuid eemaldades vaid 250 USD kuus, oleksin lõpuks 278 USD.

Ma mõistan, et see ei ole Monte Carlo simulatsioon, mis arvestab aastatepikkuste kiigetustega, kuid 250 USD kuus stsenaarium näib olevat elujõuline, sest see annab meile igakuise kasu täna ja raha säilitamine hädaolukordade jaoks, mitte kaotamine ja isegi kasvamine.

Mis mul on siin puudu? Mida sa teed või soovid? Kõik nõuanded või vaid mõned arutelu oleksid suurepärased.

Parimate soovidega, Kevin

Kevin, lubage mul alustuseks öelda, et just see, et teie ja teie abikaasa kaaluvad sellist küsimust, tähendab, et olete juba õigel teel. Pole tähtis, millist valikut te valite, olete hüppeliselt ülejäänud. Siiski usun, et üks neist on parem kui teised.

Vaatamiseks vaadake kolme võimalust, mida kaalute:

  1. Maksa lisahüvitist, et vähendada oma laenu
  2. Laenu maksumuse vähendamiseks pöörake tähelepanu laenu maksumusele
  3. Investeeri täiendavat sissemakse raha üle 20%

Valik 1: maksa pangale lisaraha - a.k.a., Tee suurem sissemakse

Siin on minu esialgne mõte: kui te panite kodus 20% alla, olete sisuliselt kõrvaldanud lisakulud ja -riskid, mis on seotud kodu omamisega minimaalse omakapitaliga. 20% sissemakse kõrvaldab erasektori hüpoteegi kindlustus (PMI), kõrgemad intressimäärad riskihindade tõttu ja võimalus, et kinnisvara turuväärtus võib suhteliselt väikest langust tuua kodus (nt isegi kui maja väärtus langeks 5% või 10% võrra, oleks teil veel omakapital). Teie pakutav 20% sissemakse kõrvaldab need riskid, mis parandab teie investeeringu koguväärtust.

Siiski on olemas likviidsusprobleem. Oletame, et otsustate lisada oma lisamäära 50 000 dollarit. See vähendab hüpoteegi suurust 240 000 dollarilt 190 000 dollarini. Seda tehes maksab teie maja makse 1,674 dollarit kuus (1,174 dollarit põhiosa ja intressi 4,2%, pluss 500 eurot maksude ja kindlustuse eest), kuni 1 429 dollarit. See säästab 245 dollarit kuus. Kuigi majapidamistasude maksed võivad mõnevõrra parandada teie igakuist rahavoogu, on see ämber väiksem, kui säästukontol on saadaval 50 000 eurot, mis on mis tahes eesmärgil saadaval.

See likviidsus on olulisem kui paljud majaomanikud mõistavad. Juhul, kui Kevin või tema abikaasa kaotaksid oma töö, oleks kokkuhoid 50 000 dollarit palju väärtuslikum kui igakuine maja makse, mida on vähendatud 245 dollariga. Peale selle on oluline meeles pidada, et kodu omamine võib olla kulukas remondi, hoolduse ja uuenduste osas. Paljud inimesed ei suuda kaaluda kulusid, mis hõlmavad katuse asendamist, sõidutee ümberpaigutamist, ahju või kliimaseadme vahetamist või isegi akende või puidu asetusega asendamist. Üks neist kuludest läheb maksma mitu tuhat dollarit ja kahe või enama kombinatsiooni võib hõlpsasti kümneid tuhandeid.

Siiski on veel üks küsimus, mis on seotud suurima ettemaksu tegemise võimalusega, ja see, et vaid vähesed koduotsijad mõtlevad - mitmekesistamine. Pannes kogu või enamus sinu raha kodumaksele, panete sisuliselt suurema osa oma kapitalist üheks investeeringuks. See eitab sind võimet mitmekesistada oma raha mitteresidentidele.

Sellepärast ma ei paneks teie kodus tingimata alla 20%. Ehkki 20% sissemaksega kaasneb palju kasu, pannakse alla rohkem kui see, mis annab vähese tasuvuse.

Võimalus 2: palgamäärad laenu maksumuse vähendamiseks

Kevin märkis oma e-kirjas, et ta ei mõista seda võimalust täielikult. Seetõttu hakkan ma alustama seda jaotist krundi abil selle kohta, mida tähendab maksta punkte, et vähendada teie laenu maksumust.

"Punkt" võrdub 1% laenusummast. Kui hüpoteek on 240 000 dollarit, maksab Kevin ja tema abikaasa kokku 2400 dollarit.

Miks maksa punkt (id)? Iga teie makstav punkt vähendab teie hüpoteegi intressimäära 30-aastase hüpoteegi puhul ligikaudu 125 euro võrra või 15-aastase hüpoteegi puhul 250 eurot.

Kuna Kevin ja tema abikaasa kaaluvad 30-aastast laenu, peavad kõik maksmisele kuuluvad punktid vähendama oma hüpoteegi intressimäära 0,25% võrra.

Kujutleme, et nad on valmis maksma püsivõimaluse määraga neli punkti - 9600 dollarit 240 000 dollariga laenu eest. Selle tulemusena väheneks nende intressimäär 0,50% (4 X 125) 4,2% -lt 3,7% -le. See vähendaks ka nende igakuist maja makset alates 1674 dollarist kuni 1605 dollarini - vähenedes 69 dollarini kuus. See ei tundu olevat palju sääste, kuid üle 30 aasta lisandub see 28 840 dollarile. See tähendab, et hüpoteegipunktides on umbes 9600 dollarit varem investeeritud.

Kas see on hea tehing? Vaatame "taastumisperioodi" - kui kaua läheb see aega, et kaotada ettemaksuga maksmisele kuuluvad punktid. See on meetod, mida tavaliselt kasutatakse, et määrata, kas refinantseerimine on väärt.

Kui jagate 9 600 dollarit punktidena, mida maksavad 69 dollarit kuus, siis säästate nende maksmisega, võtab Kevin ja tema abikaasa 139 kuud enne nende katkemist. See on veidi üle 11,5 aasta.

Selle tulemusega on kaks probleemi:

Ajaväärtus raha - Kui Kevin ja tema abikaasa investeerivad hüpoteegi punktide maksmise asemel 9 600 dollarit 9%, siis on nad 30 aasta lõpuks kokku kogunud 127 000 dollarit. See on rohkem kui neli korda suurem kui 28 840 dollarit, mis säästab oma maja maksmisega, ostes punkte.

Nad võivad hüpoteegi tasuda enne 11,5 aastat - On parem kui isegi võimalus, et Kevin ja tema abikaasa müüvad oma kodu või liigutavad või refinantseerivad laenu enne 11,5-aastase kaubamärgi lüümist. Kui nad ka teevad, on nad kaotanud raha punktide maksmise tulemusena.

11,5 aastat on pikk aeg oodata, et saada investeeringutest kasu, ja seetõttu on laenu maksumuse vähendamise punktid tõenäoliselt kõige vähem soovitatav.

3. võimalus: investeerige täiendava sissemakse raha üle 20%

Ilma lugemiseta võite ilmselt arvata, et see on parim võimalus minu jaoks. Investeerides raha väljaspool oma kodu, täidate eespool käsitletud mitmekesistamise kriteeriume. Ja kui raha on investeeritud likviidsetesse varadesse, näiteks aktsiatesse, investeerimisfondidesse või börsil kaubeldavatesse fondidesse, siis tegeleksite ka likviidsusprobleemiga. Kevini juhtumi korral suudab ta likvideerida osa oma investeerimisportfellist töö kaotamise või suurema kulu või paranduse korral.

Veelgi enam, kui olete väljaspool kodu investeerinud 50 000 dollarit, pakub Kevin ja tema naine rohkem võimalusi, tule mis saab. Ja ükskõik mida, mida rohkem võimalusi sul on, seda parem.

Sellest tulenevalt on minu ettepanek Kevinile, et nad ei peaks panustama 50 000 dollarit omakapitaliinvesteeringuteks. Mõned neist tuleks hoida raha ekvivalentides, nii et alati on olemas mõned likviidsed vahendid, mis vastavad mis tahes hädaolukorra tekkimisele.

Hüpoteegitööstuse aastate jooksul suures osas kodutarbijaid suletud katkestas. See oli ilmselt suurim põhjus, miks nii paljud inimesed kaotasid oma kodud sulgemisele finantsturu kaotamise ajal. Kevin ja tema abikaasa on täiesti erineval moel, mis tähendab, et nad lähevad hästi, ükskõik millist valikut nad otsustavad.

Soovitan: