Kas olete kunagi tunne, nagu teie usku testitakse? Ma tunnen seda nii palju hiljem. Näiteks jõuan bussipeatuseni kohe pärast bussi lahkumist. Kuid iga kord, kui ma mäest alla laskma, kuna ma olen haige 20 minutit bussist ootama, sõidab buss.

Hiljuti avaldasin ma halvima üürniku õudusloo kunagi, lugu lugejast, kes ostis Las Vegase elamukinnisvara mitu aastat enne, kui põhja langes aastatel 2008-2009. Ta läks läbi põrgu, mis käsitles hooldusküsimusi ja kahtlustatavaid üürnikke. Lõpuks hakkas kompleks vastu võtma 8. jaotise eluaset, kus valitsus toetaks 80% üürist madalama sissetulekuga töötajatele. Tema 157-üksuse elamukompleks muutus narkootikumidega nakatunud sõjavööndiks. Alles pärast seda, kui oli ostnud veel kaks ühistut turul, tegi lugeja lõpuks ka pärast 13 aastat.

Nii et on täiesti üllatunud, et järgmisel nädalal sain Realtyshares'ilt e-kirja, milles teatan mulle minu kinnisvarafondide investeerimisfond, mis investeeriti Las Vegasis asuvasse 168-ühtsesse aia-stiilis korterikompleksi! See oli ka siis, kui ma otsustasin investeerida veel 250 000 dollarit fondi, muutes minu kogusumma kuni 500 000 dollarit. See oli justkui kinnisvara jumalad meeleheitel.

Mulle teatati, et vara oli algselt ehitatud 2001. aastal taskukohase eluaseme arendamiseks, kuid hiljuti oli nüüdseks müüja omandanud kinnisvara "kvalifitseeritud lepingu" alusel, mis vabastas vara selle taskukohasuse nõudest. Kuigi tehniliselt on turukursi kinnisvara, hoiavad elamised ümberkorraldamisperioodi jooksul turuhinnast allpool turuhindu kuni kolmeks aastaks, nii et ainult umbes kolmandik ühikutest oli turukursi ühikutest üle kantud.

Kuigi see oli eelistatud omakapitali tehing, on see pigem laenu kui õige aktsiapositsioon. Sponsor eraldas aktsiapositsioonile üle 3 miljoni dollari, nii et see annab vähemalt eelistatavale aktsiapositsioonile mõnevõrra "pehmenduse". Peale selle pidi rahastaja platvormil kontrollitavas kontos hüvitama 28 kuud eelistatud jooksvad maksed.

Kuid mu süda kõhkis, kui lugesin, et see pole mitte ainult Las Vegase korterite kompleks, vaid ka taskukohane eluase. Mul ei ole midagi soodsa hinnaga eluasemest sotsiaalse hea vaatenurgast. Rocketingi eluasemekulud raskendavad igapäevaelu elamist.

Kuid kui investorina, kes on põrgu oma investeeringute tõttu rahaliselt vabaks jääda, muretsen ma investeerida taskukohasesse elamukompleksse kõikidest põhjustel, mida ma oma üürniku õuduse lugu mainis. Lisaks sellele toetub sponsor, et saavutada projekti sihitud sisemine tulumäär (IRR), et ülejäänud osad (2/3 kogusummast) muutuvad turukursi korpusesse. Jääb veel kindlaks teha, kas üürnikud aktsepteerivad üürihinna kasvu, vabatahtlikult liikumist või väljavõtmist võimalike väljaostudega.

Mõned selle investeeringu omadused olid järgmised:

Näidatud rent tõuseb. Ligikaudu 33% ühikutest oli nüüd turutingimustel üle viidud ja kus ühikud olid juba renoveeritud, olid uued turuhinnad peaaegu 25% kõrgemad kui varasemad "taskukohase ühiku" liisingumäärad.

Kinnisvara omandati turul oleva soodustusega. Kinnisvara osteti turuväliselt, mis oli saadud sponsori suhete kaudu. Varasem müüdud vara hind on 108 kroonist ühiku kohta, mis on tunduvalt alla samalaadsete aastakäigu võrreldavate varade. Pakkumise teave näitas ka seda, et ostuhind oli võrreldavate omadustega võrreldes umbes 15% madalam, nii baaspunkti kui ka ruutmeetri kohta.

Üks asi, mida ma oma üürniku õudusjäljele märgib, on see, et institutsionaalne investor tõstis neid finantskriisi ajal umbes 60 000 dollarit / ühikut, kuid ma ei ole kindel, kas need üksused on sarnased, sest uuemad korterid on uuemad.

Tugev Submarket. Kinnisvara asus Las Vegase turustussektoris, mille REIS teatas nelja kvartali keskmisest 3,2% -st vabade töökohtade kõikides kinnisvaraklassides iga REISi kohta ning eeldatavalt väheneb eeldatav keskmine vaba teenindus 2021. aastaks 2,6% ni.

Sponsori ühisomand. Sponsori 3,5 miljoni euro suurune ühismajanduslik panus tähendas, et tema enda raha oleks ohus enne eelisaktsiate investeeringut.

Reserve eelistatud maksetele. Eelistatud jooksevkoguste 28-kuised väärtused reserveeriti rahvapartei platvormi kontrollitavas kontol.

Inimväärne eeldatav rahvastiku kasvutempo. ESRI prognoosib järgmise viie aasta jooksul populatsiooni kasvu 6% ulatuses selle piirkonna jaoks, mis asub 3-kilomeetrise raadiusega, ümber lähemale kui 8000 uut elanikku.

Juurdepääs kohalikele mugavustele. See majutusasutus asus paljude mugavuste ja tööandjate läheduses ning Las Vegase rand jääb vaid 3,5 miili kaugusele.

Madalate ootuste määramine

Võibolla ma olen tehingu jaoks liiga pessimistlik, kuna sponsor eraldab oma kapitali 3,5 miljonit dollarit, enne kui investorid kaotavad raha. See lihtsalt täiesti haaras mind valvuriga, mis puudutab minu ametikohale antud tehingu ajastamist. Veelgi enam, lihtsalt sellepärast, et ma ei ole Las Vegase kinnisvaraekspert, ei tähenda, et sponsor ei oleks ka. Katalüsaator on väga selge: "kvalifitseeritud leping", mis vabastab vara selle taskukohasuse nõuetest 2019. aasta oktoobriks.

Kuid arvestades riski, olen pettunud, et sihtriski IRR on ainult 13%. Soovitatav 18-protsendiline IRR tundub sobivam. Viidetena on 13% -line IRR madalam kui kõik varasemad sihtriski intressimäärad fondi projektides, mis ei investeeri taskukohasesse eluasemesse.

Kuid siin on üks asi, mis minu jaoks puudutab.Müüja müüb kinnisvara u. 6,5 miljonit dollarit kasum võrreldes oma ostuhinnaga vaid kaks aastat tagasi! Ma müüks ka siis, kui saaksin oma raha kaks aastat tagasi teenida ligi 60%. Jah, müüjad pidid kulutama raha mõne üksuse renoveerimiseks, kuid nad ei oleks võinud seda palju kulutada, kuna kaks kolmandikku ühikutest jäävad allapoole turuintressi ühikuid.

Allikas: Bespokepremium.com

Ma isiklikult ei teeks on investeerinud sellesse lepingusse, sest püüan eemale rannikualade buumibruti linnadest nagu Las Vegas, mis on # 1 linn, mis sai eluasemekriisi ajal purustatuks. Kõige rohkem tabasid linnu Phoenix, Fort Lauderdale, Miami, West Palm Beach ja Tampa. Veelgi enam, see ei asu minuga, et konverteerida alla turuhinna ühikut.

Olen õnnelik, kui see projekt annab meile raha (0%) tagasi kolme aasta pärast. Sellest hoolimata tundub, et Las Vegase kinnisvaraturg saab tagasi oma 2007. aasta tippkohtumisele, on ligikaudu 50% suurem tõus. Teisest küljest on San Francisco umbes 25% kõrgem kui eelmine tipp, mis on üks põhjusi, miks ma olin rõõmus müüa.

Müük SF-s tundub olevat mõistlik pärast tõusu alt 106% tõusu, kuid reinvesteerimine Vegasse tagasi ei tundu mõistlik. Allikas: Bespokepremium.com

Nüüd teate, et investeerimisfondist on negatiivne külg. Te võite teha kõik oma uuringud, kuid kui olete oma raha üle andnud, otsustab investeerimiskomisjon või fondivalitseja, kuidas kõige paremini oma raha investeerida. Mõnikord ei lähe nende investeeringud oma uskumustega hästi kooskõlas ja peate olema sellega korras. Selle asemel võib olla kõige parem teha jõupingutusi oma kinnisvarafondide investeeringute valimiseks.

Minu probleemiks on see, et olen oma investeeringutega kogu oma elu jooksul käinud. Seetõttu on mul raske vaadata, kus iga dollar läheb. Aga kui 40-aastane isa, kellel on paremaid asju teha kui iga investeeringu valimine, pean tellima oma investeeringuid teistele, kellel on aega ja teadmisi.

Mida rohkem ma suudan lahti lasta, seda rohkem võin ma keskenduda elu nautimisele täiel määral. Ja kes teab? See Las Vegase investeering võib pärast kolme aastat kestnud eesmärgi saavutamist väga hästi tagasi tuua 40% ja tõestada mulle valesti. Olen kindel, et laseks y'all teada, kas see teeb! Ja kui see on suur büst, siis ma kindlasti ka teile teada anda. Vähemalt on see ainult üks potentsiaalselt 10-15 investeeringut fondi.

Uuenda 2018: Paljude lugejate tagasiside põhjal tundub, et investeerimine Las Vegasesse pole nii halb, nagu ma esialgu kardan. Raiderid lähevad Vegasse, tööhõive kasvab ja jätkub rände odavlinnades ja riikides, kus ei ole tulumaksu.

Seotud:

Osta Utility, Rent Luxury: kinnisvarainvesteeringute eeskiri järgimiseks

Keskenduge trendidele: miks ma investeerin Ameerika südames

Kommentaarid Kohapeal: